Q&A - 租屋篇
Q1:定金、押金、租金三者有什麼不同？
A1:
1.『定金』：是契約履行前的一種承諾，通常是在看屋後房客有意承租，房東亦願出租給他，房客會預先付給房東一定數量的金額，用來肯定雙方均會履行租約的一種承諾。民法第248條規定：「訂約當事人之一方，由他人受有定金時，推定其契約成立。」
2.『押金』：在法律上正式名稱為『押租金』，而通常一般又稱之為押金、保證金、擔保金…等，其目的是為了擔保房客租金的給付、房客對房子所造成損害的賠償，以及在租約期滿時房客按時返還房子。
3.『租金』：向房東承租房子，必須定期支付的金額，直到租期期滿為止，通常有每月一付、每季一付、每學期一付等等定期支付方式。
Q2:押金、定金各該收多少才合理？
A2:
1.『押金』：雖然一般民間偶有收三個月押金甚至更高之習慣，但依據土地法第99條的規定，押金不得超過租金的二倍（即二個月相當金額），超過的部分房客有權利對房東主張用來抵付房租。不過，在實際運用上，房客行使抵付房租之權利時，應先向房東知會、與房東妥善溝通，避免紛爭。
2.『定金』：定金支付並無法定的上下限，通常房東會自訂金額請房客支付。有的房東會要求定金多至數萬元少至僅收5佰、1仟元。其實對承租的行為而言，不論定金的多少都是代表一種承諾，應依雙方租賃意願多強而決定數額，否則如有一方反悔，依民法第249條視錯在那一方，他方得請求沒收或加倍返還。
Q3:付定金時該注意什麼？
A3:
房客所付的定金除了另有約定外，在履行契約時定金應可返還或可做為租金或押金的一部份，因此繳交定金時請千萬記得，請房東簽收據(訂金收據範本)，註明所支付的定金金額、收款及付款人雙方姓名、身分證字號、定金保留期限、違反約定之賠償方式等，以避免任何一方發生付訂拒租卻又求償無門的情形。
Q4:定金支付了之後，若有一方反悔不租，定金可以拿回來或要求賠償嗎？
A4:
1.依據民法第249條規定：「契約因可歸責於付定金當事人的事由，以致不能履行時，定金不得請求返還；…」也就是說，當房客(付定金當事人)無法履行承諾來承租房子時，是不可請求房東償還定金的。
2.「契約因可歸責於受定金當事人的事由，以致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受的定金；….」也就是說，當房東(受定金當事人)無法履行承諾將房子出租給房客時，房客是可要求房東加倍賠償的。
3.「契約因不可歸責於雙方當事人的事由，致不能履行時，定金應返還之。」也就是當碰到像是921大地震、颱風淹水等等，造成房子的損傷，或是在看屋時未談到的細節，在付定後簽約時雙方在細節部份無法溝通而致使任何一方不承租時，另一方是不得扣下定金或是要求加倍賠償的。
Q5:各種不同版本的契約書是否都同樣具有效力？
A5:
一般來講契約書會有書店文具店版本、崔媽媽版本、各校編寫版本、內政部版本或房東自行編寫版本等等，不管哪種版本的契約書，只要雙方對於契約內容表示同意、無異議且已經簽名及蓋章後，這份契約便已產生法律效力，雙方必需遵守履行。
Q6:租屋一定要簽契約嗎？
A6:
其實，大部份的契約只需口頭約定就能成立，不一定要簽約才算數，但應特別注意的是，民法第422條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據（書面）訂立之，未以字據訂立者，視為不定期租賃。」不過，因租賃期間常會涉及一些相關事項(如提前解約、修繕問題….等等)，若無訂定書面契約，常會造成雙方對權利與義務的認知上有很大的爭議，且舉證不易。所以呢，白紙黑字寫清楚彼此的權利義務，以避免發生糾紛時，雙方在無憑無據之下各說各話，讓外人更難釐清事實的真相。
Q7:房客可以自行換鎖嗎？但房東說為了安全起見，以防萬一有突發狀況，想留有一份備份鑰匙，以備不時之需可以使用，房客可以拒絕嗎？
A7:
房客承租房子後，除非雙方有特別的規定，是可以自行換鎖的。但有時房東會擔心房客（尤其是在學生）忘了關水電瓦斯或是有什麼突發狀況，不放心的想進去巡巡看看，所以會要求留有一支備份鑰匙，當然，房客是可以拒絕房東留有備份鑰匙的權利，但房客最好能提供讓房東安心的保證，將房東的房子視做自己的家般的維護，房東的擔心害怕若能減少，就不會一再的要求要去巡視才放心。 不過記得在契約期滿將房子返還給房東時，要將之前所換過的門鎖回復原狀。
Q8:房客在什樣的情況下，才能夠提前終止租約？
A8:
僅房客得終止租約者：
1.供居住處所之租賃，租賃物有瑕疪危及安全健康時(民法424條)
2.出租人有修繕義務，經催告而仍不修繕時(民法430條)
3.租賃物一部滅失而存餘部份，不能達租賃之目的時(民法435條)
4.因第三人主張權利，致不能為使用、收益時(民法436條)
5.承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約，但應依民法第452、450條第三項規定，先期通知。
瀏覽數
|
